改革开放以来，房市一路走强，30年的实践已经让不少人相信房产是最好的投资产品。但是房屋买卖过程中存在一些法律陷阱，一些常见问题需要交易者提起注意

现行的北京市《存量房屋买卖合同》（网签版）第十条的规定“（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起______日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付____________元的违约金；逾期超过______日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之____的违约金。”

网签合同作为在政府职能管理部门备案的合同，双方当事人一旦约定自然产生法律效力，而出卖人作为户口迁出的义务人在履行该义务的过程中如遇到特殊情况导致户口无法按时迁出，则应承担相应的法律责任。

一、案例：

杨某与孟某签订房屋买卖合同，约定由杨某出资购买孟某所有的A房，合同中约定了户口迁出时间为房屋所有权转移之日起30日内，逾期承担违约责任。合同签订后，双方于2015年11月13日办理完毕房屋所有权转移登记手续，孟某于2015年12月25日将原有户口中的一部分迁出，仍剩两人户口未迁出。后杨某经多次催促未果，将孟某起诉至法院，要求孟某承担违约责任。孟某抗辩称剩余两人户口是前儿媳和孙女的，已经与本人无关，不应承担违约责任。法院判决认为，孟某延迟迁移户口的行为构成违约，应承担违约责任。

二、案件争议焦点：

案件的争议焦点是未迁出户口的行为是否属于“如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出”的情况。

三、律师分析：

这里需要明确一个概念，即何为“自身原因”。是否属于“自身原因”应考虑两点要素，1.义务人是否明知或应知该情况；2.义务人是否有能力影响或直接控制该情况。实践中有以下三种常见的情况，可以分别加以分析：

1.未迁出户口人员为出卖人亲属，由户主同意后迁入

未迁出户口人员为出卖人的亲属，户主的同意是其能够入户的必要条件。作为亲属，户主对在户人口存在一定的影响和控制能力。此种情况应属于出卖人的“自身原因”。

2.未迁出户口人员与出卖人毫无关系，为户口登记部门登记错误

因为我国现有户籍管理制度透明度不高，导致户主并不能及时了解全面的户籍信息。实践中曾出现户主不知情的情况下新增一户成员，该成员与户主并无任何关系，是由于其户口登记部门的登记错误造成的，此时义务人对该人显然不具有任何实际控制能力。未能迁出该人户口则不应属于出卖人的“自身原因”。

3.未迁出户口人员在出卖人拥有房屋产权前就落户该房屋，且一直未迁出

实践中还存在这样的情况，即A将房屋出售给B后，未将户口迁出，B就将房屋转卖给了C。

在这种情况下，首先应查明B是否知情，并已经在交易的过程中进行披露。如B知情不报，则属于明显过错，应承担责任。如果B并不知情，则应综合考虑B对于A的实际影响能力和B作为户主对在户人口的查明义务来判断其应负的责任。

需要特别提醒的是，因为现在的存量房交易一般通过房屋中介来进行，发生上述户口未能按时迁出的情况，中介机构应承担一定的责任，买卖双方应该在房屋买卖居间合同中对上述事项进行详细约定。