2017年3月17日,传言已久的北京楼市新政终于落地。由于“限购令”的出台,首付款比例的提高成为诸多买房人不得不面对的一大难题。那么,因限购政策导致付不起首付款到底算不算违约?
2017年3月17日,北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布了京建法〔2017〕3号《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》(以下简称“通知”),通知中规定“居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”
北京最新“限购令”的出台意味着,原来一些可以按首套房购房的人群,一夜之间就要面对首付比例从35%(普通住房)或40%(非普通住房),提高到60%(普通住房)或80%(非普通住房)的改变。这就使得一些在政策出台前已与卖房人签订了房屋买卖合同并交付定金的买房者,无法按原计划向银行取得足够贷款,而自己又无力支付提高后的首付款。那么对于这些因限购政策导致付不起首付款的买房人来说,他们是否需要向卖房人承担违约责任?已支付的定金又能否要求卖房人返还呢?
其实,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称“《合同法司法解释二》”)对该种情形如何适用法律已经做出了规定。《合同法司法解释二》第二十六条规定,“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”这也就是我们常说的合同法中的“情势变更”。据此,如果买房人在与卖房人签订房屋买卖合同时无法预见国家或地方会出台相关的限购政策,而且买房人又由于该政策导致首付款提高而不具备履行能力,那么作为买方就可以依据《合同法司法解释二》第二十六条规定的情势变更条款要求解除合同而不必承担违约责任。
此外,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。限购政策的出台属于“不可归责于当事人双方的事由”,故而买房人可以要求卖房人返还收受的购房款本金及其利息或者已经交付的定金。
这里需要注意,首先在签订房屋买卖合同时,买房人是完全无法预见限购政策的出台的。如果限购政策已经出台,买房人就不能借口自己对该政策不了解或不知晓而主张解除合同。深圳市龙岗区法院曾在2010年审理过一起由于“新国十条”规定的“限贷令”和深圳出台的“限购令”导致买房人无力承担首付款的案件。龙岗区法院在判决书中做出如下认定,“因为2010年10月19日双方签订合同时,相关限制购房、限制向银行贷款的政策早已实施,相关政策已通过各种信息平台对外公开,原告应明知政策内容,其主张不了解,本院不予采信。……合同签订后,原告未如期交纳首期款,也未履行合同其他义务,导致合同解除,应承担违约责任。原告诉请退还购房定金5万元,本院不予支持。”另外还需注意,买房人必须能够证明自己确实是因为限购令的出台导致首付款提高而不具备履约能力。如果合同中已经有 “如果不能贷款就全款支付”的约定,法院是不会支持买房人解除合同并要求卖房人返还房款或定金这样的诉讼请求的。
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