济南市
[登录] [注册] 律师入驻
  • 律师入驻

    手机浏览

    手机扫一扫,浏览更便捷

    或在手机浏览器中输入
    www.fadoudou.com

  • 微信扫一扫,随时问律师

    公众号

    微信扫一扫,随时问律师 微信扫一扫,随时问律师

    关注微信公众号
    随时问律师

  • 微信扫一扫,发现身边律师

    小程序

    微信扫一扫,发现身边律师 微信小程序找附近律师

    或搜索微信小程序
    找附近律师

专业的法律咨询与律师服务

您所在的位置:首页 >法律知识>学知识

说一说那些阻碍二手房交易的“拦路虎”

发布时间:2017-05-16 10:46:11

阅读量:28738

        在二手房交易中,存在诸多履行过程中的障碍,影响合同继续履行,乃至在某些情况下不得不解除合同。近日,海淀法院就审理的部分二手房屋买卖案件进行调研,发现存在四类“拦路虎”,致使买卖合同不得不解除。

        “拦路虎”一:抵押

        2015年8月,买房人小张与卖房人小刘签订《房屋买卖合同》,约定小张购买小刘所有的位于本市海淀区的房屋,交易价格800万元。合同签订后,小张如约向小刘支付200万元首付款,后小张发现该房屋已于2015年5月设立抵押,小刘拒绝解除该抵押,房屋交易无法继续进行,故小张将小刘诉至法院,要求解除双方的买卖合同,并要求小刘返还已付款项,并支付违约金。

        【法官释法】:抵押是指抵押人和抵押权人(债权人)以书面形式定力约定,不转移抵押财产的占有,将该财产作为债权的担保,当债务人不履行债务时,债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。二手房屋交易中,经常易出现如下情况:1、双方签订房屋买卖合同时,买房人明知该房屋已存在抵押,并约定卖房人限期解除抵押,但之后卖房人违约不做解押手续;2、签订房屋买卖合同时,买房人对房屋已有抵押不知情;3、房屋买卖合同签订后,卖房人在房屋上新设立抵押。由于抵押涉及第三方抵押权人的合法权益,在有抵押存在的情况下,买卖合同无法继续履行,双方只能解除合同。

        “拦路虎”二:查封

        2016年2月,买房人小江与卖房人小吴签订《房屋买卖合同》,约定小江购买小吴名下位于海淀区的房屋一套。合同签订后,小江如约支付购房款,过户时却被告知该房屋已被外地某法院查封,无法继续过户。原来,小吴曾向案外人借款800万元,后无法偿还,案外人在外地法院起诉小吴,并申请法院对小吴名下房屋查封,查封期间禁止买卖、抵押、过户等。无奈之下,小江将小吴诉至法院,要求解除双方买卖合同,并要求小吴返还购房款并支付违约金。

        【法官释法】:此处所说的查封,主要是指民事诉讼中的财产保全,是指人民法院在利害关系人起诉前或者当时起诉后,为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失,对当事人的财产或者争议的标的物,采取限制当事人处分的强制措施。主要存在如下情况:1、起诉前或者诉讼过程中,一方当事人申请采取财产保全措施,查封对方名下房产;2、执行过程中,被执行人不履行债务,如其名下有可供执行的房产,亦有可能被采取查封措施。如房产被查封后,是禁止抵押、过户的,故在此情况下房屋买卖合同亦是无法继续履行下去的。

        “拦路虎”三:央产房不能办理上市手续

        2016年8月,买房人小刘与卖房人小张签订《房屋买卖合同》,约定小张将其名下一套央产房售予小刘。后双方在履行合同过程中,因该房屋不符合央产房上市条件、无法办理上市手续,合同无法继续履行,小刘将小张诉至法院,要求解除双方的买卖合同,并要求小张承担违约责任。

        【法官释法】:所谓央产房,全称为“中央在京单位已购公有住房”,一般指的是职工按照房改成本价或者标准价购买的中央在京单位的安居工程住房和集资合建住房,该类房屋与一般的商品房不一样,在出售方面存在一定政策性限制,如欲出售央产房,前提是该房屋符合上市条件、能够上市,需办理已购公房上市登记表,如不符合上市条件,法院也是不能强行判决双方继续履行合同的。

        “拦路虎”四:购房资格发生变化

        2015年10月,买房人小吴与卖房人小刘签订房屋买卖合同,约定小吴购买小刘名下位于海淀区的房屋一套。合同签订后,因房价上涨,小刘拒绝继续将该房屋出售给小吴。无奈之下,小吴将小刘诉至法院,要求继续履行合同。案件审理中,经法院查实,因小刘拒绝履行合同,小吴已于2016年1月重新购房并办理过户手续,现小吴已经不具备购房资格。经法院释明,小吴变更诉讼请求,要求解除双方的合同,并要求小刘承担违约责任。

        【法官释法】:根据北京市住房限购政策,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房,限购政策出台以来,引发的纠纷也不断增多,常见如下情形:签订房屋买卖合同时个人或者家庭符合购房资格,后在合同履行过程中或者法院诉讼过程中,该个人或者家庭又重新购置住房,或者夫妻为了购房离婚之后又复婚,不再符合购房条件,致使现有房屋买卖合同无法继续履行。

        【法官提醒】:

        二手房交易中存在诸多风险,在购房时,应注意以下两点:

        一、签订房屋买卖合同前,严格审查交易房屋是否存在抵押或者查封的情况,可通过查看房屋所有权证、或者向房管部门核实等途径进行;同时,应在房屋买卖合同中对于房屋可能存在的抵押或者查封情况,以及逾期不解除抵押等情况,书面约定相关违约责任;

        二、弄清楚交易房屋的产权性质,如为央产房,应充分了解该房屋上市条件,以及核实清楚该房屋能否上市交易,可向原产权单位、相关央产房交易办公室等进行核实,并在买卖合同中明确要求卖房人办理上市手续的时间,以及逾期办理的违约责任等。


来自:仟律网

2545

相关分类: 济南市推荐律师 二手房交易的拦路什么是二手房交易说一说那些阻碍二二手房交易的拦路 房屋租赁二手房纠纷物业纠纷

发表评论

用户评论

精选问答

农村危房改造协议书怎么写

农村危房改造协议书怎么写?

律师解答  农村危房改造协议书需要写明甲乙双方的基本信息,需要改造房屋所在的详细地址,改造的建筑面积,约定好甲乙双方的责任与义务,最后甲乙双方盖章,签字即可。   农村危房改造协议书   甲方...

时间:2022-06-09 11:34

717次阅读

城市房屋拆迁按照标准应如何补偿

城市房屋拆迁按照标准应怎么补偿?

律师解答   根据《拆迁条例》的规定,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,评估确定被拆迁房屋的市场价格。其中的区位补偿价由地方政府定期公布、用途分为住宅用房与经营性用房等、建筑面积是确定补...

时间:2022-06-09 11:27

668次阅读

银行房屋抵押贷款的利息怎么算

银行房屋抵押贷款的利息怎么算?

律师解答   银行房屋抵押贷款的利息可以按以下公式进行计算:   房产抵押贷款利息=贷款本金*贷款年利率*贷款期限。   通常银行采用的是年利率,但是银行在推出贷款时还针对短期贷款推出了月...

时间:2022-06-09 11:05

499次阅读

房屋拆迁合同签订需要注意什么事项

房屋拆迁合同签订需要注意什么?

律师解答   签订拆迁补偿协议的注意事项有以下几点:   1.明确拆迁人与被拆迁人主体资格。签订拆迁安置补偿协议的第一项内容即是要明确拆迁人与被拆迁人的主体是谁。一份合法有效的协议首要内容就是...

时间:2022-06-09 10:52

664次阅读

房产过户税费的计算标准是什么

房产过户税费的计算标准是什么?

律师解答   1、契税(买方支付)。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。一次购房90...

时间:2022-06-08 13:51

344次阅读

易轶

易轶

婚姻家事、遗产继承…

咨询我

热门推荐

关于商品房包销合同的纠纷效力有什么房产委托公证怎么办理西安市一小区烂尾八年终于交房,业主却被通知要交续建费最高法裁判观点:离婚协议中对房屋权属作出的约定不具有物权变动的效力,但房屋归属方享有排除强制执行的民事权益最高法法官会议纪要:房屋登记机关在办理转移登记时,是否应主动对房屋存在共有人或者利害关系人进行审查?买了房,还未过户就被法院查封,房屋应该归谁所有?一份最高法院的伟大判决:烂尾楼风险不应由购房者承担买房延迟过户的风险点,你了解吗?口头答应卖房,房子涨价后却反悔?法院判了!最高院、住建部:商品房预售资金要保障用于项目建设,法院不得随意划转!(2022)重磅!央行、银保监会联合下调房贷利率下限 首套不低于LPR利率减20个基点真实案例:同是父母出钱给子女买房,一个判赠与,一个判借贷?原因在这“人防车位”典型案例24条裁判观点离婚后一方拒不处置共有房产,怎么办?法院终审判决:小区不属于“公共场所”,物业公司不承担赔偿责任!​离婚当事人仅唯一住房,又均无能力补偿对方,法院能否判令双方离婚后对该房屋各占1/2产权?恒大的购房人注意了!最高院判例:购房人全额付款但未办理过户登记的,不享有房屋所有权,只能向开发商主张合同请求权最高法:已付全款的购房者,要求被破产清算的开发商办理过户登记的,人民法院应予支持!看房时说好赠送阳台,交房时却没了!法院判决:解除合同,全额退款明确了!最高法裁定:城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”的法律后果受疫情影响不能按时还房贷怎么办?五大行回应来了!最高法民一庭:婚前、婚内、离婚后,对夫妻一方撤销房产赠与的不同处理意见旧楼加装电梯,八旬老人事前反对事后反悔,补交钱后能搭乘吗?男子婚前买三套房,离婚时妻子提出要分六成!法院不予支持:加名并不意味着对半分男子买走小区90多个车位,还…...业主怒了:集体开砸!夫妻婚内无书面约定的房产赠与问题:单独所有还是共同共有?房屋被查封导致买卖合同无法履行,房屋溢价损失该由谁来承担?楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗?法院判了……“买一楼送花园”送了个“公共绿地” 业主要退房 法院这样判!不动产抵押预告登记效力的认定最高法裁判:“借名买房”也能排除强制执行(注意这些实务要点)男方婚前全款买房婚后加上女方名字,离婚咋分?“一房二卖”是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”?万水千山总是情,写我名字行不行?结婚买房的法律知识点,一文讲清!最高院:已付全款的购房者,要求被破产清算的开发商办理过户登记的,人民法院应予支持!