概要：离婚时房产分割是最重要的！那么，面临结婚和购房时，先结婚还是先买房，在离婚时对房产分割及归属有多大影响？还有哪些因素影响产权？看最高院法官解析！

　　　　　　　本文转自《法务之家》　　

　  参考最高法院民一庭韩玫法官的《婚前个人财产在婚后发生形态变化是否必然导致所有权发生变化》、吴晓芳法官的《<婚姻法>司法解释三适用中的疑难问题》等文章。现根据法律及相关司法解释，同时结合司法实践及最高法院资深法官的观点、意见，对离婚案件中房屋产权认定及分割的裁判规则进行总结，一共11情况下的不同分配方案：

婚前买房的七种情况

　　1、一方婚前以个人财产买房，结婚前已取得房屋产权证并还清全部贷款的，属于夫妻一方的个人财产;

　　2、一方婚前以个人财产买房，结婚前以还清全部贷款，但结婚后方取得房产证并登记在自己名下的，仍应认定为夫妻一方的个人财产，另一方无权要求分割;

　　3、一方婚前以个人财产买房，支付了首付款并向银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房屋登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分双方平均分割，由产权登记一方对另一方进行补偿;

　　4、一方婚前以个人婚前财产买房，支付了全部房款，原登记在一方名下，后变更登记在双方名下的(即加名)，应认定为夫妻共同财产，其实质为一方对另一方的赠与;

　　5、婚前双方共同出资购房，付清全部房款，房屋登记在一方名下，如能证明出资情况，则双方对房屋按份共有;如不能证明出资情况，且一方否认另一方购房时有出资，则只能认定为一方的个人财产;

　　6、婚前双方共同出资购房，付清全部房款，房屋登记在双方名下，根据登记情况认定系按份共有或共同共有;

　　7、婚前双方共同出资购房，婚后共同还贷，房屋登记在一方名下，婚后共同还贷部分及其所对应的房屋增值部分应认定为夫妻共同财产，其余则按出资情况按份共有;

　　婚前双方共同出资购房，婚后共同还贷，房屋登记在双方名下，应认定为夫妻共同财产。

   婚后买房的四种情况

　　8、婚后夫妻双方用共同财产买房，房屋登记在双方名下，此为典型的夫妻共同财产;

　　9、婚后夫妻双方用共同财产买房，房屋登记在一方名下，仍属于夫妻共同财产;

　　10、婚后夫妻一方以个人婚前财产买房，支付了全部房款，并登记在自己名下的，如并非投资经营行为，属于一方婚前财产的转化，应认定为一方个人财产;

　　11、婚后夫妻一方以个人婚前财产买房，支付了全部房款，但登记在双方名下的，应认定为夫妻共同财产，其实质为一方对另一方的赠与。

　杨文战律师（ID:lawyerywz）提示：

　　以上根据房产是婚前还是婚后购买，款项来源、产权登记在单方还是夫妻双方名下等重要因素，列举了11种确定归属及分割方案。当然，在司法实践中可能发生的情况并不限于在这11种情况。且具体个案中，到底是属于以上哪种情况的事实，夫妻双方也可能存在不同的看法。发生争议，对事实的认定，还要根据具体证据具体判断！

　　　以上分析，仅供参考！