房地产市场火热期间,北京周边不少楼盘采用押房销售的方式对外销售,开发商为快速回流资金,在销售房屋尚未取得预售许可证时,通过承诺改底单方式,与中介合作,实现房屋预售。操作流程多为,开发商销售团队与合作中介取得联系,由合作中介押房,即由合作中介的员工填写选房单,取得内部购房资格,合作中介将押房款支付给开发商。合作中介后续将押房房屋加价出售给意向买受人而获利。后续,待销售房屋符合预售条件时,开发商同意更改选房单,直接与买受人签订一手房网签合同。
项目开盘对外销售时,由于中介押房,可能已经没有好的房源甚至没有房源,潜在买受人只能购买合作中介所押房屋。买受人购买押房房屋交易过程多为,买受人选定房屋,向合作中介缴纳定金和首付款,签订合作中介出具的《选房单》,《选房单》多记载,“该房屋在与甲方签订《商品房买卖合同》前可更名一次”,且多不会约定交房以及取得房屋产权的时间。合作中介向买受人出具收款收据。买受人在整个购房过程中,并未与开发商接触,亦未与开发商签署任何书面文件,其款项支付给中介,并未与开发商形成直接关联。
房价处于快速上涨的上升期时,不少买受人出于投资需求,通过合作中介购买了上述类型的押房房屋,而后,随着北京周边房地产限购等政策,房价进入下行周期,尚未与开发商签署《商品房买卖合同》的买受人多去与合作中介协商,要求返还已付款项,拒绝继续购买房屋,但是有些中介已经失去联系,开发商亦拒绝返还相关款项。本文分析买受人可为的权利主张。
一、请求中介返还购房款 (一)请求权基础之委托合同 1.法律关系及诉求分析 整个交易过程中,买受人在未与开发商取得联系的情况下,购买开发商所开发建设的房屋,买受人可以主张与中介形成委托合同法律关系,即买受人委托中介代为与开发商先行选定房屋,后续再办理更名过户手续,以最终购买房屋。买受人可以请求解除与中介的委托合同关系,并请求返还已付款项。 2.可行性分析 《合同法》第十条规定,“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式”,对于其他形式,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二条规定,“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同,但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的,人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的'其他形式'订立的合同”。虽然买受人并未与中介签署任何书面合同,但是,结合交易过程中双方的履行行为,亦可以判定其形成的法律关系。 买受人留存的付款收据、选房单等证据可以证明其与中介之间形成事实上委托合同关系,依据《合同法》第四百一十条规定,“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。”买受人有权解除委托合同,要求中介返还购房款。 (二)请求权基础之居间合同 1.法律关系及诉求分析 《合同法》第四百二十四条规定,“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”从买受人整个交易过程来讲,可以视为,中介向买受人提供后续与开发商订立商品房买卖合同的机会,并为其后续签署商品房买卖合同提供媒介服务。买受人可请求解除与中介的事实居间合同并要求中介返还已收取的购房款。 2.可行性分析 买受人主张与委托人成立居间合同的,由于双方并未签署书面的居间合同,也没有约定解除居间合同的情形,法律亦未规定居间合同的双方具有任意解除权,买受人如请求解除该事实居间合同,需举证证明存在《合同法》第九十四条规定的法定解除权情形。如买受人能充分举证因居间人原因其合同目的无法实现,亦可以达到解除事实居间合同,要求返还购房款之目的。 二、请求开发商返还购房款 (一)法律关系及诉求分析 中介押房销售仅为开发商对外销售房屋的一种方式,从交易的本质出发,买受人可主张与开发商成立商品房预约合同法律关系,并以出售房屋不具备销售条件、买受人无购房资格,商品房买卖合同无法签署等为由,请求解除与开发商之前的商品房预约合同,并在此基础上,主张返还已付购房款。 (二)可行性分析 在中介失联且无偿付能力情况下,买受人亦可以尝试诉开发商。该种诉求下,买受人是否能举证与开发商形成事实上商品房买卖合同关系成为关键。由于买受人并未与开发商签署任何书面文件,且未直接收取买受人购房款,买受人举证的难度较大。对此,买受人可与中介销售沟通,取得录音证据或者申请法院调查取证,查明资金流向等多种方式证明其购买房屋的事实。 总结 买受人通过法律途径实现权利取决于选定房屋、付款、签署书面文件过程中所留存的证据,从法律关系角度,如中介具有偿付能力,建议从委托合同角度出发,及时形式法定解除权,以维护自身权益。
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