总结

　　综合以上三种情况，“学位房”产生的纠纷主要集中在因为学位无法落实导致合同违约，而导致学位无法落实存在多种原因，比如因为卖方户口没有迁出、学位已经被锁定、买方自身不符合条件等，然这些因素最终均导致合同目的无法实现。司法实践中审理此类案件的争议焦点主要为两个：卖方行为是否构成违约、违约金数额多少。

　　划重点

　　1

　　关于卖方行为是否违约

　　商品房买卖合同纠纷中，司法实践中普遍认为保证买方具有学位不是卖方的法定义务，需要根据双方之间商品房买卖合同的具体约定。为保障合法权益，双方如有关于学位房的交易，应当在合同中特别约定关于学位的具体条款，例如明确约定案涉房屋为学位房，买方的购房目的是为了购买学位房入读某区域某学校，卖方未占用案涉房屋对应的学位，以及约定卖方应于何时将户口迁出案涉房屋地址。如无关于学位房的约定或约定不明确，买方在维权时难度较大。

　　2

　　.关于违约金金额

　　买方购买学位房的目的是为了入读案涉房屋对应的学校，因为户口等原因导致买方最终目的没有实现，产生的损失是买方不能取得学位、在适龄时期入读等无形财产，无法具体金额量化。目前司法实践中，法院普遍观点认为买卖双方交付了房屋，卖方履行了除户口迁出义务以外的其他义务，买方正常享有了除约定学位以外其他权利，且买方没有证据证明其他实际损失数额时，法院会综合考虑合同的履行情况、双方的过错程度以及买方由此产生的实际损失等相关因素，酌情调整违约金。违约金往往较低。