一、停车位权属问题。
1.区分车库和车位
车库是封闭的,例如地下停车库或者停车楼; 车位是在平地上划出来的。车库可以通过买卖、赠与、租赁确权。其所有权可以属于开发商、购买人,可以登记。但首先应满足规划小区业主的需要。利用公共道路或者公共绿地建立起来的车位,属于全体业主所有。建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当属于全体业主共有。建筑区划内在规划用于停放汽车的车位,可以通过开发商保留权利的形式出售。但是,如果没有保留权利,因为利用了小区的共有土地使用权,仍然属于全体业主所有。
2. 民防车位
民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记,按照房地产登记的有关规定执行。《人民防空法》规定,“任何单位和个人不得出售物业管理区域内的依法配建的人防工程,用作停车位的应当向全体业主开放,不得将停车位出售和附赠”。
二、停车位归小区所有业主共有的有关法律依据
居民小区的停车位分为:地下车库(车位)、半地下车位和地上停车位。
地下车库(车位)权属大致有三种情形:
1、开发商自己投资建设,拥有完全产权;2、业主分摊建设费用,按比例共有产权;3、按《防空法》要求在城市商品房开发中应修建的地下防空工事。
与上述三种情形相对应,车位的处分方式也有所不同:
1、开发商拥有完全产权的可售可租;2、业主共有者,其使用方式、收费标准和收入去向由业主大会决定;3、人防工事国家拥有产权,不得出售,在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用,可以按约定收取一定费用。
无产权证的地下车库不受保护。
《物权法》第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,配权归全体业主所有,物业无权单独收取车位费,如果要收取车位管理费,必须经过业主大会业主委员会批准,物业通过价格栏公示,并持业主大会或者业委会的批文报物价局备案才有权收收取,否则无权收取。
物权法的规定第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;
第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
从《物权法》第七十三条规定可以看出,小区停车位属建筑区划内的其它公共场所,因此是属业主共有。 从《物权法》第七十四条规定可以看出,小区停车位属占用业主共有的其他场地用于停放汽车的车位,因此是属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。该司法解释第三条除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分: (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分; (二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。小区停车位不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施,因此是属于该小区业主共有的。小区停车位如何收费应由全体业主共同决定。停车位是全体业主共有,因此属第七条中“有关共有和共同管理权利”的事项,因此应由业主共同定停车位的收费和管理问题。
来源:智飞法律网
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