案情简介

2014年12月3日，周某与王某口头达成房屋买卖协议，约定周某购买王某位于某小区的房屋，价格为3600元/㎡。周某向王某交付定金1万元，王某给周某出具了一份收条，载明收到周某购房定金壹万元。后王某反悔拒绝出售房屋，也未与周某签订书面的房屋买卖合同。周某认为王某的行为侵害了自己的合法权益，王某应按定金罚责双倍返还2万元，并向法院提起诉讼，法院是否能支持周某的诉讼请求呢？

以案释法

本案的关键是立约定金的认定。

立约定金，是指为保证正式订立合同而交付的定金。作为订立主合同的担保而独立存在，具有与主合同相分离的特点。由于其设立不以主合同为基础，所以不受主合同效力的制约。王某收取周某的定金并出具收条，双方当事人形成定金合同关系。双方没有签订房屋买卖合同，也未就房屋交易的相关事项作出明确约定，因此1万元钱可以认定为立约定金。根据法律规定，王某构成违约，应双倍返还定金2万元。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第一百一十五条　当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法》

    第八十九条  当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

律师提示

定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。

如果双方在签订主合同时，因为意见不一致而导致未能最终签署，则可能不认定为违约，不可要求对方承担定金罚责。

在订立定金协议时，一方如果担心对方反悔，应当对双方将来要签订的合同中的基本内容予以明确，在后续签订合同时只需将约定好的内容进一步细化和确认。否则，在商议和签订主合同时可能会因为合同的主要条款达不成一致意见而导致合同不能签订，此时，不能要求对方双倍返还定金，定金也就失去了其应有的法律效力。