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章挺诉孙建房屋买卖合同纠纷一案民事二审案 绍兴市中级人民法院 民事判决书

章挺诉孙建房屋买卖合同纠纷一案民事二审案  绍兴市中级人民法院  民事判决书 17842次浏览
章挺诉孙建房屋买卖合同纠纷一案民事二审案  绍兴市中级人民法院  民事判决书 2020-08-16 01:00:54
来源:周宗涛律师


  (2013)浙绍民终字第416号

  上诉人(原审原告)章某。

  委托代理人(特别授权)虞某某、欧某某。

  被上诉人(原审被告)孙甲。

  委托代理人(特别授权)尉某某。

  上诉人章某因房屋买卖合同纠纷一案,不服浙江省绍兴市越城区人民法院(2013)绍越民初字第503号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。

  原判查明,2006年4月17日,被告孙甲(买受人)与绍兴市经济适用住房建设管理办公室(出卖人)签订经济适用房买卖合同一份,约定买受人所购经济适用房座落于沁雨园小区X幢501(建筑面积111.23平方米,基准中心价每平方2500元,市场价中心价3900元),基准75平方按每平方米2300元计172500元,超面积36.23元按每平米3588元计129993元,合计房款总额302493元,采用按揭贷款,合同签约首付202493元,银行贷款10万元;出卖人应当在2006年5月30日前交付买受人使用;所购房屋自房屋权证发证之日起五年内不得上市交易,交易时按有关规定交纳规费;合同还对其他事项进行了约定。

  2006年4月19日,原告章某(甲方)和被告孙甲(乙方)签订合同一份,约定乙方将其在城南的沁雨园X幢501室经济适用房转让给甲方,从购房起所有购房费用由甲方承担;购房款共计367879.80元,其中267879.80元由甲方现金支付,100000元由乙方贷款由甲方支付;甲方除购房款外将另付给乙方50000元整;今日起所有与购房有关证件发票将由甲方保证,办证时乙方必须通知甲方;从今日起五年后乙方将所有证件过户过甲方;从签合同起,乙方家庭内部或其它原因影响交易过程,将由乙方自己解决,与甲方无关,不得影响交易过程。此后,原告支付了购房款267879.80元,其中主房款202493元(开票时间2006年4月24日)、车棚、阁楼款65386.80元(开票时间2006年2月24日);2006年5月11日,被告孙甲在工商银行办理房屋担保借款100000元,并由原告每月以被告名义直接归还本息,并于2012年11月21日提前一次性还款。原告另外还陆续支付给被告20000元。现房屋由原告使用,因被告拒绝房屋过户,原告向该院起诉要求解决。

  另查明,上述房屋登记于被告孙乙下,房屋所有权证填发日期为2007年11月14日,房屋性质为经济适用房。相应契证记载立契时间为2006年4月24日。

  原判认为,本案系经济适用房买卖引起的合同纠纷。经济适用住房是政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。经济适用住房制度设立旨在解决城市低收入家庭住房困难。为此,2007年8月7日颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定,经济适用房属于政策性住房,购房拥有有限产权,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。本案原、被告在被告购入尚不满五年就签订房屋转让合同,违反了上述行政法规的强制性规定,应认定为无效。原告在该院就合同效力进行释明后,坚持不变更诉讼请求,故该院对原告要求确认合同有效、被告履行合同的请求,依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款之规定,判决:驳回原告章某的诉讼请求。本案案件受理费13880元,减半收取6940元,由原告负担。

  章某不服原判,提起上诉称:1、原审法院适用法律错误,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称《意见》)不属于某某法规。2、即使《意见》属于某某法规,也不能溯及既往。3、即使根据《意见》的规定,截止本案起诉时诉争房屋买卖合同签订日期和房屋所有权证填发日期均已满5年,符合上市条件,在上诉人按照届时同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款后,可以取得完全产权。上市交易系合同履行和行政管理层面的问题,不应以合同签订日作为上市交易日。综上,请求二审法院依法判决。

  被上诉人孙甲辩称:1、根据立法法第三章规定,《意见》完全属于某某法规,而且在《意见》之前,2004年5月13日国务院4部委早就颁布《经济适用住房管理办法》。2、时效的问题,《意见》虽不能溯及既往,但国家早在03、04年就有法规颁布,《意见》是对以往法规的完善。3、在被上诉人与绍兴市经济适用房管理办公室签订购买经济适用房的合同两天后就与上诉人签订了房屋买卖合同,上诉人也自认进行了装修并已使用至今,说明交易早已开始,不存在5年之说。且买卖合同的签订是在房屋其他共有人不知情的情况下,本身存在欺诈行为。

  双方当事人在二审中未提供新的证据。

  本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。

  本院围绕上诉请求和理由审理认为,本案的争议焦点为双方当事人签订的房屋买卖合同是否有效问题。被上诉人在原审期间主张,由于该合同违反经济适用房上市交易之严某某定,同时讼争经济适用房是以家庭为单位申请取得,被上诉人未经其他共有人同意进行处分,应属无效。本院认为被上诉人的主张理由不成立。理由如下:一、根据合同法第五十二条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的可以认定合同无效。在合同法司法解释中,对强制性规定作了限缩性解释,是指违反了法律或行政法规中的效力性强制规定。原审法院认为讼争合同违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,但该《意见》第十一条关于经济适用房不满5年不得直接上市交易的规定并非效力性强制规定,故本案不属于合同法第五十二条中确定无效合同之情形。二、物权登记的公某某是物权公示制度的法律效果,以保护信赖登记簿登记内容的交易人的利益。不动产办理登记其主要的目的在于公示,使公众了解不动产上所形成的物权状态,最终达到确定物权归属、保护交易安全维护交易秩序的目的。事实上,在双方当事人签订买卖合同后,于2007年11月14日,讼争房屋的产权登记记载的产权人明确载明仅为孙甲,根据物权的公示公信原则,上诉人即有理由相信在合同签订时该房屋的产权人只是孙甲,而非他人或与他人共有;同时,孙甲也没有证据证明在交易时,上诉人知道或者应当知道该交易房屋是家庭共有财产。故本院认为,双方当事人签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示,应为有效,上诉人的上诉请求成立。

  综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

  一、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院(2012)绍越民初字第503号民事判决;

  二、章某、孙甲于2006年4月19日签订的关于绍兴市城南沁雨园X幢501室(包括主房111.23㎡、附属阁楼54.65㎡及车棚9.36㎡)的房屋买卖合同有效;

  三、孙甲于本判决生效之日起10日内协助章某办理绍兴市城南沁雨园X幢501室房屋的过户登记手续。

  本案一案案件受理费13880元,依法减半收取6940元,由孙甲负担;本案二审案件受理费13880元,由孙甲负担。

  本判决为终审判决。

  审判长 毛振宇

  审判员 吕景山

  代理审判员 姚瑶

  二〇一三年七月五日

  书记员 余建维



章挺诉孙建房屋买卖合同纠纷一案民事二审案  绍兴市中级人民法院  民事判决书
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合同、税务、刑事、婚姻、工伤
简介:
周宗涛,男,民商法硕士,毕业武汉大学和华中师范大学,分别获得法学学士和民商法硕士学位。自执业以来,成功代理了多起复杂的、影响较大的案件,擅长民商事业务(含合同业务、公司股权设计、继承纠纷等)、刑事辩护、税务筹划、劳动纠纷、知识产权业务和法律顾问业务。曾在银行上班,做法务主管,故擅长金融业务纠纷。扎实的理论知识、独到的辩论观点、求实的工作态度、周到的服务意识,使之在当事人中间形成了良好的口碑。
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