本案案情虽简单，但一二审法院关于本案出卖人顾某在知悉房屋存在蚁害但并未主动告知这一质量瑕疵的情况下，是否需要承担质量瑕疵担保责任的问题上，作出了完全相反的认定。这背后体现的是瑕疵担保责任适用何种归责原则问题。换言之，在买卖合同中，如果出卖人在订立合同时并不知晓或者没有告知标的物的质量问题，买受人嗣后因该质量问题而向出卖人主张赔偿损失，能否得到支持?

　　要想弄清楚这个问题，必须先厘清瑕疵担保责任的性质。

瑕疵担保责任这一概念源于罗马法，是大陆法系的民法传统。主要参考《联合国国际货物买卖公约》制定的我国《合同法》中并没有出现瑕疵担保责任的字眼，只是在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下简称“《买卖合同司法解释》”）第三十二条和第三十三条中出现过两次，因此关于我国合同法上有无瑕疵担保责任以及其与缔约过失责任、违约责任之间的关系，学界存在较大的分歧。

搁置学术争议，从瑕疵担保责任的概念来看，它是指出卖人担保标的物的风险负担移转于买受人时，符合质量要求，没有灭失、减少其价值或效用的瑕疵。从这个意义上来讲，我国《合同法》对瑕疵担保责任其实已经做出了规定，例如《合同法》第一百一十一条规定了出卖人交付的标的物质量不符合约定时，应当承担的违约责任的形式；第一百五十三条规定出卖人应当按照质量要求交付标的物；第一百五十七至一百五十八条则规定买受人收到标的物时应当检验并通知出卖人；《买卖合同司法解释》又以较多的条文确立了可操作性的规则，并同时规定了出卖人无需承担瑕疵担保责任的两种情形。

从上述法律规定来看，瑕疵担保责任在我国《合同法》中应当属于违约责任的范畴。首先，在规定出卖人承担质量瑕疵担保责任的形式时，《合同法》第一百一十一条明确使用了违约责任的字眼；其次，在整部《合同法》中，无论是总则还是分则，并未明确规定独立的瑕疵担保责任；最后，在我国民事法律责任体系中也不存在瑕疵担保责任。

学界主流观点认为，合同法上的违约责任应当适用无过错责任原则，这一点在实践中也是不存在争议的，只是在合同双方均违约的情况下，关于责任的分配要考虑双方的过错程度，但这本身并不影响无过错原则作为违约责任的归责原则。在将瑕疵担保责任纳入违约责任的范畴后，瑕疵担保责任的归责原则也应当适用无过错责任原则。买卖合同中往往存在信息不对称，出卖人作为标的物的提供方，提供符合质量要求的标的物属于出卖人的合同义务之一，在买受人尽到了审慎的注意义务的前提下，当出卖人交付的标的物存在质量问题时，无需考虑出卖人主观上是否具备过错，只要买受人在交易时并不知悉质量瑕疵的存在，且该质量瑕疵并非标的物交付后因买受人原因所引起，出卖人即需要承担瑕疵担保责任。

但《买卖合同司法解释》第三十二条的规定打破了这个归责原则。合同中明确约定减免出卖人的瑕疵担保责任，当交易标的物出现质量问题时，出卖人得因此而减免其瑕疵担保责任，除非买受人有证据证明出卖人故意或者因重大过失不告知标的物瑕疵。因此，在合同约定了瑕疵担保责任减免的情况下，从出卖人的主观方面来看，此时瑕疵担保责任属于过错责任。即言之，如果买受人仍想主张出卖人承担瑕疵担保责任，则需要举证证明出卖人的主观过错。小编认为，《买卖合同司法解释》第三十二条是意思自治原则、诚实信用原则与公平原则的综合考量。一方面，当事人既然已约定瑕疵担保责任的减免，那么，买受人就不能再就质量问题向出卖人主张瑕疵担保责任，这是充分尊重意思自治原则的体现，同时，这也是诚实信用原则的要求；但另一方面，在出卖人交付的标的物明显存在质量问题，且出卖人在交易时明知该质量问题的存在却没有主动告知或者因重大过失不告知买受人，这是对诚实信用原则的违反，此时若一味追求意思自治原则的实现，则会对信守合约的买受人造成极大损害，有违公平原则。

综上所述，出卖人的瑕疵担保责任系属违约责任的一种，其归责以无过错责任为原则，以过错责任为例外。在买卖合同中，当出卖人交付的标的物不符合合同约定或者一般意义上的质量标准时，即要向买受人承担瑕疵担保责任，不论其在订约时是否知晓、有无故意隐瞒或者因重大过失没有告知该质量问题。但是买卖双方约定减免出卖人的瑕疵担保责任时，此时如果买受人向出卖人主张瑕疵担保责任，则需举证证明出卖人主观上具有故意隐瞒或者重大过失的情形。